Средства от операционной деятельности

14.10.2022


Средства от операционной деятельности (англ. funds from operations (FFO)) — это термин, который инвесторы используют для описания денежных потоков компаний, работающих в сфере недвижимости, либо инвестиционных фондов недвижимости (REIT).

FFO — это показатель эффективности, созданный Национальной ассоциацией инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT), который считается Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) стандартным индикатором финансовых показателей сектора недвижимости вне принятых правил бухгалтерского учёта.

Аналитики рассчитывают FFO следующим образом:

F F O = N I + D + A − S P {displaystyle FFO=NI+D+A-SP}

где:

  • FFO — средства от операционной деятельности
  • NI — чистая прибыль
  • D — амортизация
  • A — обесценение активов
  • SP — прибыль, полученная от реализации активов

В отличие от традиционных подходов бухгалтерского учёта, FFO старается устранить возникающие искажения, что позволяет компаниям более точно определять свои результаты. Для компаний, работающих с недвижимостью, амортизация не является реальным расходом, так как объекты недвижимости не теряют своей стоимости в той же степени и с той же скоростью, что и обычные активы, поэтому чистая прибыль после амортизации не является объективным показателем эффективности компании.

Существуют и другие формы FFO, которые SEC требует от компаний, занимающихся недвижимостью, например, скорректированный FFO, FFO компании и прочие. Инвесторы и эксперты могут использовать данный показатель для анализа финансового состояния компаний, занимающихся недвижимостью. При этом показателю уделяется большее внимание, чем классической рентабельности или EBITDA, так как он в лучшей мере отражает способность компании генерировать денежный поток.

Часто FFO определяется в расчёте на акцию для публично котирующихся ценных бумаг. Инвесторы часто используют коэффициент FFO на акцию так же, как они использовали бы прибыль на акцию компании.

Критика

Показатель средств от операционной деятельности задумывался как дополнительный аналитический показатель к отчётности, но стал общепринятым бенчмарком в отрасли. При этом порядок его расчёта не регламентируется стандартами бухгалтерского учёта, поэтому остаётся возможность для манипуляций, и показатель остаётся вне рамок аудита отчётности. Кроме того, показатель не корректируется на необходимые расходы по поддержанию состояния недвижимости и её текущему ремонту, что приводит к завышению реального показателя доступного денежного потока.