» » Налог с продажи недвижимости

Налог с продажи недвижимости

18.03.2021


Продажа недвижимого имущества (квартиры, дома, доли и так далее) в ряде случаев обязывает граждан России и иностранцев декларировать доход и платить налог (НДФЛ).

Для описания применения налоги нужно уточнить, что такое налоговое резидентство, оно может не совпадать с гражданством. Налоговым резидентом является физическое лицо любого гражданства, если оно:

  • находится на территории России;
  • имеет срок пребывания в стране в совокупности не менее 183 календарных дней;
  • накопило необходимый срок пребывания в стране за перод 12 месяцев подряд.

Этот статус налогового резидента при необходимости можно подтвердить (п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ), обратившись в специальную инспекцию по обработке данных: МИ ФНС России по ЦОД.

Налог с продажи недвижимости. Описание применения и исключений.

Продажа недвижимости и начисление НДФЛ

В этом году вводится прогрессивная шкала налогообложения налога на доходы физических лиц: если сумма не превышает 5 млн руб. в год, то платится 13%, а если выше — то 15%. Но если вы решили продать недвижимость на ДомКлик или любым другим способом, то для таких доходов сделано исключение: ставка будет сохранена на уровне 13%. Для налоговых нерезидентов (иностранцев) ставка составляет 30%.

Нужно учитывать и кадастровую стоимость жилья. Кадастровую стоимость жилья устанавливает государство, её можно узнать на сайте Росеестра.

Если доход с продажи меньше, чем 70% от стоимости, то формула следующая:

Налог = Кадастровая стоимость жилья * 0,7.

Какие шаги нужно сделать для уплаты НДФЛ

После продажи квартиры, дома или другой недвижимости нужно дождаться следующего года и до 30 апреля этого года подать налоговую декларацию 3-НДФЛ (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Если это не сделать вовремя, штрафы и пени будут начисляться за каждый день просрочки.

Налоговые резиденты могут рассчитывать на т.н. имущественный вычет: 1 млн руб.: максимальный налоговый вычет, который уменьшает налогооблагаемую базу, иными словами: отнимается от полученного дохода за недвижимость (целиком и в долях).

Если получившаяся сумма налога к уплате составляет менее 1 млн руб., то платить НДФЛ не нужно.

Если продаётся несколько объектов имущества, размер имущественного вычета не увеличивается (1 млн руб. на все объекты). Если собственников несколько, то вычет распределяется на всех собственников.

Если после применения льготы налог стал равен 0 руб., сохраняется необходимость подавать декларацию 3-НДФЛ. Иначе налоговая служба может назначить штраф.

В декларации нужно отобразить полученный доход и применённые налоговые вычеты. В случае нулевой суммы больше ничего не требуется. Если сумма больше 0, то её нужно обязательно оплатить до 15 июля того же года, чтобы не стать должником.

Что нужно сделать для имущественного вычета

Кроме декларации 3-НДФЛ нужно подготовить пакет документов: договор купли-продажи, банковские выписки, документы, подтверждающие факт покупки квартиры и другие.

Самый удобный вариант — предоставить декларацию и необходимые документы онлайн в сервисе "Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц". Имущественный вычет можно применять каждый год неограниченное количество раз.

Условия по этому сроку совпадают с теми, которые указаны для налоговых резидентов.

Налог 0% при продаже недвижимости и минусы занижения цены

Владелец квартиры (налоговый резидент РФ и не являющийся налоговым резидентом) должен владеть недвижимостью дольше установленного срока. До 1 января 2016 г. это было 3 года, а с 1 января 2016 г. уже либо 3, либо 5 лет.

Для налоговых нерезидентом до 2019 г. не имело значение срок владения недвижимостью для расчёта налога. А с 2019 г. были внесены правки, которые вводили необходимый минимальный срок владения недвижимостью.

Когда нужно ждать 3 года:

  1. Если недвижимость была получена по наследству либо в дар от близкого родственника (по ст. 14 Семейного кодекса РФ).
  2. Если недвижимость была приватизирована.
  3. Если недвижимость получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).
  4. Если продаётся единственное жильё (в собственности других нет, причём нет ни долей, ни комнаты).
  5. Если продаётся не единственное на момент продажи жильё, но с покупки второй квартиры прошло менее 90 дней.

Как рассчитать срок владения недвижимостью

Срок владения недвижимостью стартует с определённого дня: это либо день регистрация права собственности, либо день открытия наследства (это день смерти наследодателя). Если жильё будет приватизировано (не сделано это раньше), то срок владения жильём будет стартовать не с даты регистрации приватизации, а с момента передачи жилья в собственность по договору (в большинстве случаев с 90-х годов). В случае, если право собственности пришлось приобретать через суд, срок владения начнётся с даты вступления в силу решения суда.

Для жителей Москвы, переселяющихся по программе реновации: в сроке владения новой квартирой учитывается время владения предыдущей квартиры. Физические лица, непризнанные резидентами РФ, которые купили квартиру, не имеют права на налоговый вычет.

В конце декабря был предложен законопроект, который изменит дату отсчёта сроков владения жильём на момент продажи квартиры: не с момента, когда переходит право собственности, а со дня выплаты всей суммы за жильё.

Риски занижения цены

Некоторые продавцы думают сэкономить на налоге и пытаются отобразить цену за квартиру, дом или другую недвижимость ниже, чем рыночная.

Почему не нужно делать слишком низкой цену при продаже квартиры:

  1. Для расчёта налога при заниженной цене применяется сумма, равная 70% от кадастровой стоимости.
  2. Если покупатель хочет использовать ипотеку, то нужно приглашать оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость жилья. Разница в цене может насторожить банк.
  3. Низкая цена отпугивает адекватных покупателей. Закрадываются мысли о том, что с жильём или сделкой что-то не так.
  4. Если цена низкая из-за того, что "неотделимые улучшения" (пристройки, система вентиляции) продаются по другому договору, то налоговая сочтёт, что такие улучшения являются частью квартиры, поэтому должны учитываться в одном договоре с соответствующей ценой.

Следует упомянуть и о ситуации, когда недвижимостью владеют меньше минимального срока: налог считается с разницы между ценой покупки квартиры и ценой продажи. Если квартира или другое имущество продаётся дешевле, чем покупалось, то налог платить не нужно. Но декларацию подавать в налоговую требуется.

Основная целью налога является защита от спекулянтов. Раньше они покупали квартиры на самом начале этапе строительства, а после завершения строительства продавали их значительно дороже. Сейчас основные продавцы квартир — люди среднего возраста, решившие реализовать свою первую квартиру, как правило, однокомнатную, для покупки более просторной жилплощади для удобства семьи.